Renovatie en transformatie: prikkel voor topklasse ketensamenwerking

Onlangs was ik uitgenodigd voor een forumdiscussie over het renovatie- en transformatie vraagstuk in Nederland. Geïnitieerd door het Nationaal Renovatie Platform en georganiseerd door Building Business. Altijd nuttig om verschillende visies op dit veld te horen. Woningcorporaties, vastgoedbedrijven, marktpartijen, architecten en adviesbureaus. Direct herkenbaar: hier lag een maatschappelijk behoorlijk groot probleem op tafel.

Transformatie: op zoek naar nieuwe eindgebruikers
Er is veel leegstand en verpaupering van winkels, kantoren, bedrijfsterreinen, kerken. Die vragen om andere functievervulling. Een transformatieopgave is zeer complex. De deelnemers van het forum deden het verhaal van hun ervaringen. Voor renovatie is genoeg kennis in Nederland beschikbaar, maar voor transformatievraagstukken blijkbaar niet. We zijn op zoek naar nieuwe eindgebruikers, maar de succesverhalen zijn nog maar heel beperkt. Vooralsnog vormen hoge en onrealistische boekwaarden van vastgoed een groot struikelpunt. Panden zijn zelfs bij verkoop van 0 euro niet rendabel te rekenen. Alleen verstand van stenen is zeker niet voldoende. Vooral ook kennis van doelgroepen en van economische principes zijn in deze ketensamenwerking onmisbaar.

Renovatie
Renovatie werd in deze discussie gemakkelijk afgedaan: alle kennis is er, dus we zien hier niet echt een knelpunt. Ik vrees dat vele actoren in het renovatieveld er anders over denken. Afnemers en aanbieders van deelproducten en procesoplossingen hebben nog grote moeite om elkaar goed te vinden. In ieder geval is duidelijk dat uitvoerings-, ontwerp- en sociale disciplines op een intensieve manier moeten samenwerken. Het is voor corporaties ook lastig om hierin goede keuzes te maken. Men is op zoek naar vertrouwde partners, waarmee men de renovatieopgave wil oppakken. Veel corporaties willen renovatie vooral toch in bouwteamachtige vorm aanvliegen, vaak verpakt in lokkende termen als ‘comakership’. Er moet nog een speelveld van oplossingen ontstaan. ‘Renovatie’ moet ook concurreren met ‘vervangende nieuwbouw’. Renoveren is in veel gevallen net zo duur als vervangende nieuwbouw, maar ook nog risicovol traject. Aannemers kunnen het slecht begroten, de sector lijkt hier nog niet zo volwassen. Er wordt nog te veel in stenen en unieke objecten gedacht, en te weinig in doelgroepen en produktfamilies. En verder lijkt het kwestie van tijd voor dat de succesvolle principes van ‘Gunnen op waarde’ ook in de renovatie een volwaardige plaats krijgen. Want gunnen op waarde principes gaven vaak een enorme positieve prikkel aan vernieuwende ketensamenwerking.

Juist dit soort gesprekken geven energie aan koplopers. Het Nationale Renovatie platform (bestaat sinds 1 jaar) is zodoende wat mij betreft een platform om in de gaten te houden.

Paul Kuijpers, partner en senior adviseur Balance & Result